بر اساس ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمانها مصوب ۱۳۸۹ هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب میگردد.
1-نکات مهم در خصوص پیش فروش ساختمان:
الف-ثبت رسمی قرارداد: قانون صراحتاً تاکید دارد که قرارداد پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و قراردادهای عادی در این خصوص فاقد اعتبار قانونی کافی بوده و ضمانت اجرایی کافی را ندارند و ممکن است حقوق پیش خریدار را به خطر بیندازد
ب-بررسی اعتبار مجوز پیشفروش: داشتن مجوز پیش فروش یکی از ارکان اصلی و بسیار مهم پیش فروش ساختمان است به این منظور و برای حصول اطمینان از اعتبار مجوز باید به اداره ثبت اسناد لاستعلام گرفت و آن را با اسناد موجود تطبیق داد.
ج-بررسی پروانه ساخت سازنده: پروانه ساخت نشان میدهد که ساخت و ساز مجوزهای قانونی لازم را دارد و جزئیات مهمی مثل طبقات متراژ کاربری و مشخصات فنی ساختمان را معین میکند، خریدار باید از این مجوز مطلع باشد تا سرمایه گذاری او متوجه هرگونه کلاهبرداری و یا ضرر نشود.
تبصره:در صورت وجود مغایرت بین بنای موجود با پروانه ساخت باید گواهی عدم خلاف ساختمانی معتبر منطبق با تغییرات موجود در بنا ارائه شود.
2-نکاتی که در قرارداد پیشفروش لازم به ذکر هستند:
الف-تعهدات طرفین: طرفین با مشخص نمودن جزئیات تعهدات خود مثل زمانبندی دقیق تحویل ،سازوکار پرداخت اقساط و سایر موارد میتوانند قراردادی بدون ابهام و مطمئن داشته باشد.
ب-مشخصات ساختمان : در قرارداد پیش فروش ساختمان ذکر دقیق مشخصات ملک مانند نشانی و یا اطلاعاتی مانند طبقه، مساحت و مشخصات فنی مثل نوع مصالح مورد استفاده از بروز اختلافات در آینده جلوگیری خواهد نمود.
ج-بهای ساختمان: اطلاعات مربوط به بهای دقیق ملک و نحوه پرداخت آن باید به طور دقیق تنظیم شود تا طرفین آگاهی کامل از قرارداد داشته و از بروزهرگونه مشکل دراین زمینه جلوگیری کنند .
د-نظارت بر ساخت: از آنجایی که قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی مدتداراست و فروشنده وظیفه تحویل ملک در زمان معینه را دارد، خریدار با درج شرط و حق نظارت بر مراحل ساخت و اخذ گزارشات پیشرفت پروژه میتواند از تحویل ساختمان در زمان موعود اطمینان حاصل نماید .
ه-قید شرایط فسخ: معین نمودن شروطی که به هر یک از خریدار یا فروشنده حق فسخ معامله را در صورت عدم انجام آن میدهند و موجب اطمینان هر دو طرف نسبت به انجام تعهدات ایشان میگردد؛ مانند اینکه فروشنده زمان مطلوب خود برای گرفتن اقساط را معین کند و در خارج از آن بازه زمانی حق فسخ داشته باشد یا خریدارزمان تحویل پروژه را بداند و اگر در آن بازه زمانی ملک تحویل او نگردد حق فسخ معامله داشته باشد
3-اقسام مبنایی قرارداد پیشفروش ساختمان
الف-سند رسمی مالکیت: این سند نشان دهنده مالکیت کامل ملک است.
ب-سند رسمی اجاره با حق احداث بنا: در این نوع سند، مالک زمین، زمین را به سازنده اجاره میدهد و سازنده حق احداث بنا و فروش واحدهای آن را دارد.
ج-قرارداد رسمی حاکی از اینکه ملک مورد معامله در ازای سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص پیدا کرده است: این نوع قرارداد نیز نوعی سند است که نشان میدهد ملک به پیشفروشنده واگذار شده است.
د-قرارداد پیشفروش مشارکتی:
در این نوع قراردادها، مالک زمین با سازنده برای ساخت پروژه مشارکت میکند و پس از اتمام پروژه، واحدها به پیشخریداران واگذار میشوند. این قراردادها نیاز به تنظیم دقیق و مفصلتری دارند.
4-نهادهای ناظر بر پیشفروش ساختمان:
اگرچه قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان یک قرارداد رسمی همواره قابل پیگیری توسط مراجع قضایی میباشد اما پیش از آن نهادهای قانونی میتوانند بر حسن اجرای آن نظارت کنند ؛در این خصوص باید گفت اداره ثبت اسناد و املاک کشور مسئول اصلی نظارت بر اجرای صحیح قوانین پیش فروش ساختمان است، همچنین نهادهایی مانند شهرداریها ،سازمان نظام مهندسی و دفاتر اسناد رسمی نیز در این زمینه نقش نظارتی دارند. این سازمانها با حصول اطمینان بر صحت مجوزها و رعایت استانداردهای ساخت قراردادها را نظارت میکنند.
نکات مهم در خصوص ماده ۲۰ قانونپیشفروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن (حذف شده است)
آییننامه اجرایی ماده ۲۰ قانون پیشفروش ساختمان به موضوع حل اختلافات ناشی از قراردادهای پیشفروش ساختمان میپردازد. این آییننامه، هیات داوری متشکل از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین را برای حل اختلافات پیشبینی میکند. در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین، رئیس دادگستری شهرستان مربوطه داور را معرفی خواهد کرد.
این ماده توسط ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حذف شده است و بنابراین در حال حاضر اگر اختلافی در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان ایجاد شود الزامی به مراجعه به داوری برای طرفین وجود نخواهد داشت و ایشان مخیر است بنابر توافقی که در قرارداد خود مینمایند مرجع حل اختلافات خود را داوری قرار دهند و یا از طریق مراجع قانونی و قضایی اقدام به حل اخلافات خود کنند.
