مقدمه
یکی از دغدغههای رایج در معاملات املاک و داراییهای غیرمنقول، مسأله «سند رسمی یا سند عادی» است.
در بسیاری از معاملات، طرفین با قولنامه (سند عادی) معامله میکنند که احتمال زیادی دارد بعداً با مشکلات حقوقی روبهرو میشوند.
قوانین جدید اخیراً در ایران تصویب شدهاند که چارچوب الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تعیین میکنند.
هدف این متن، تشریح کاربردی الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط، مراحل، مزایا و مشکلات آن همراه با اشاره به قانون جدید است.
سند رسمی چیست و تفاوت آن با سند عادی
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی عبارت است از «سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمور رسمی طبق صلاحیت قانونی تنظیم شده باشد».
سند رسمی نسبت به سند عادی از اعتبار بیشتری برخوردار است و در دعاوی اثبات مالکیت و انتقال املاک اهمیت ویژهای دارد.
در مقابل، سند عادی سندی است که بدون دخالت مأمور رسمی تنظیم میشود (مانند قولنامه یا مبایعهنامه دستنویس) و بار اثباتی ضعیفتری دارد.
ضرورت الزام به تنظیم سند رسمی
الف- امنیت حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری
ب-جلوگیری از مشکلات اثبات ادعا در دادگاه
ج-اجرای قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
این قانون در سالهای اخیر تصویب شده و مقرر میدارد کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
در غیر این صورت، دادگاهها صلاحیت رسیدگی به دعاوی ناشی از آن معاملات را ندارند.
شرایط و موانع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود قرارداد معتبر ضروری است.
در این قرارداد باید تعهد صریح فروشنده به انتقال رسمی ذکر شده باشد.
همچنین خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه و سایر مدارک لازم در مورد مستندات عدم ایفای تعهد فروشنده را به دادگاه ارائه دهد.
مراحل عملی و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
الف- بررسی قرارداد و اطمینان از وجود تعهد به تنظیم سند رسمی
ب- مکاتبه با فروشنده برای حضور در دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور
ج-طرح دادخواست در دادگاه محل وقوع ملک
د- ارائه اسناد و دلایل به دادگاه
ه- در صورت صدور حکم، نماینده دادگاه پس از انجام تشریفات اداری در دفترخانه تعیین شده حاضر و امور مرتبط با انتقال را انجام میدهد.
تأثیر قانون جدید و توصیههای کاربردی
قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معاملات غیررسمی را از شمول حمایت قضایی خارج کرده است.
دفاتر اسناد رسمی مکلفاند کلیه قراردادها را در سامانه رسمی ثبت کنند.
خریداران و فروشندگان باید از ابتدا معاملات خود را به طور رسمی ثبت کنند تا با مشکلات بعدی روبهرو نشوند.
توصیهها:
الف حتماً از ابتدا معامله را با سند رسمی انجام دهید.
ب-استفاده از مشاور حقوقی و یا وکیل متخصص در امور ملکی
ج-وضعیت ثبتی ملک را قبل از معامله بررسی کنید.
د- در صورت امتناع فروشنده، در صورت عدم نتیجه بخشی مذاکرات ظرف زمان متعارف اقدام به طرح دعوی کنید.
جمعبندی
الزام به تنظیم سند رسمی نه تنها یک الزام قانونی، بلکه عاملی برای حفظ امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی است.
با اجرای قانون جدید، معاملات باید در قالب رسمی و از طریق سامانههای الکترونیکی ثبت شوند.
این اقدام گامی مهم در جهت شفافیت، پیشگیری از تخلف و افزایش اعتماد عمومی در معاملات املاک محسوب میشود.
فراموش نکنیم فضای حاکم بر معامله املاک تخصصی ، پر مخاطره و نیازمند تسلط بر قوانین و ضوابط جاری و ملاک عمل می باشد و بر همین اساس همراهی تیم تخصصی خصوصاً به هنگام خرید اهمیت زیادی پیدا میکند.
