مطابق ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران که با هدف ساماندهی کاربری اراضی و هدایت ساختوسازهای شهری در چارچوب طرح جامع تدوین گردیده است، شهر به پهنههای مختلف تقسیم شده که هر کدام دارای کاربری، ضوابط، تراکم ساختمانی و شرایط خاص خود میباشند. این پهنهها به شرح ذیل دستهبندی میگردند:
۱. پهنه سکونت (Residential – R)
این پهنه بهمنظور استقرار کاربریهای مسکونی و خدمات پشتیبان آن اختصاص یافته است. در این پهنه، امکان استقرار برخی خدمات محلی و تجاری در طبقه همکف و در معابر با شرایط خاص پیشبینی شده است.
زیرپهنههای سکونتی بر اساس تراکم ساختمانی مجاز، به صورت ذیل تفکیک میگردند:
R111، R112، R113: تراکم کم
R121، R122، R123: تراکم متوسط
R131، R132، R133: تراکم زیاد
ضوابط ساخت،تراکم مجاز، تعداد طبقات و سطح اشغال طبقات در هر زیرپهنه، بر اساس اندیس سه رقمی زیر پهنه مساحت زمین و عرض معبر تعیین میشود.
۲. پهنه کار و فعالیت (Service – S)
این پهنه به منظور تمرکز فعالیتهای تجاری، اداری، خدماتی و کارگاهی در نظر گرفته شده است. فعالیتهای مجاز در این پهنه، متناسب با نوع زیرپهنه و موقعیت شهری متفاوت میباشند.
زیرپهنههای این گروه شامل:
S111 الی S332 می باشد
که هرکدام شرایط خاصی درخصوص استقراراز نوع کاربریها، تراکم مجاز، سطح اشغال و تعداد طبقات دارندکه براساس اندیس سه رقمی زیر پهنه، مساحت زمین و عرض معبر تعیین می شود.
۳. پهنه مختلط (Mixed – M)
این پهنه جهت استقرار توأمان کاربریهای مسکونی، اداری، تجاری و خدماتی طراحی شده است. به عبارت دیگر، در این پهنهها، فعالیتهای مختلف شهری بهصورت ترکیبی در قالب یک پروژه یا محدوده امکانپذیر میباشد.
زیرپهنههای آن عبارتند از:
M111 الی M222 می باشد.
هرکدام دارای ضوابط مشخص در خصوص نحوه ترکیب کاربریها، درصد مساحت قابل تخصیص بنای احداثی به هر کاربری، میزان تراکم مجاز و تعداد طبقات دارند که بر اساس اندیس سه رقمی زیر پهنه،مساحت زمین و عرض معبر تعیین می شود.
۴. پهنه فضاهای سبز و باز (Green – G)
این پهنه بهمنظور حفاظت از اراضی سبز و باز شهر، شامل پارکها، بوستانهای شهری، فضاهای باز عمومی و فضاهای تفریحی و تفرجگاهی اختصاص دارد.
زیرپهنههای این پهنه:
G111: الی G324 می باشد
در این پهنه، ساختوساز بسیار محدود و صرفا در چارچوب ضوابط مربوط به فضاهای خدماتی و رفاهی و غالباً با اخذ مجوز از مراجع فرادستی مانند کمیسیون ماده 5 مجاز است.
نکات تکمیلی:
هر پلاک ثبتی در طرح تفصیلی شهر تهران دارای کد پهنه اختصاصی بوده که از طریق سامانههای شهرداری (نظیر سامانه “تهران من”) قابل استعلام است.
ضوابط ساخت و ساز از جمله تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال، درصد فضای باز، کاربری مجاز در طبقات همکف و فوقانی، تراکم مجاز و عقبنشینیها بر اساس نوع پهنه و زیرپهنه تعیین و اعمال میگردد.
هرگونه تغییر کاربری خارج از ضوابط طرح تفصیلی، مستلزم طی فرآیندهای قانونی و اخذ مصوبات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری استان تهران میباشد.
اطلاعات تکمیلی و کامل در این خصوص در دفترچه ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران درج و چاپ گردیده که در بازه های زمانی مختلف مورد بازنگری و اصللاح قرار می گیرد.
