در قوانین ثبتی کشور، تقسیمبندی مشخصی برای اضافه یا کسر مساحت املاک ارائه نشده، اما میتوان این موضوع را در دو قالب کلی بررسی نمود:
۱. اضافه و کسر مساحت ناشی از فرآیندهای ثانویه بر روی املاک
الف) اضافه مساحت:
در برخی موارد، زمینهایی که در طرحهای قبلی شهرداری یا سایر نهادها پیشبینی شده بودند، به دلیل عدول از طرح یا عدم اجرای آن، به عنوان زمینهای متروکه شناخته میشوند. این اراضی کوچک ممکن است در مجاورت املاک واقع شوند و شهرداری یا ارگانهای دیگر مانند سازمان آب، راهآهن، وزارت راه و شهرسازی، آنها را به املاک مجاور صلح کرده و به مساحت ملک مجاور افزوده شود.
ب) کسر مساحت:
براساس ماده ۴۵ آییننامه قانون ثبت، چنانچه ملکی در طرحهای شهری یا طرحهای توسعه سایر ارگانها (مانند مسیر دکلهای برق فشار قوی) قرار گیرد، قسمتی از آن در قالب اجرای طرح از ملک جدا شده و به نهاد مربوطه واگذار میشود. این امر منجر به کاهش مساحت سندی ملک میگردد که باید در اسناد رسمی نیز منعکس شود.
۲. اضافه و کسر مساحت ناشی از اشتباهات ثبتی
الف) اشتباهات قلمی:
این موارد غالباً در اسناد قدیمی که به صورت دستی نوشته شدهاند دیده میشود و اصلاح آنها سادهترین نوع اصلاح است. اشتباه در نگارش ارقام مساحت میتواند اختلاف میان سند و وضعیت واقعی ایجاد کند.
ب) اشتباه در مساحی:
در این موارد، ابعاد و حدود ملک با محل کاملاً تطابق دارند، اما در محاسبه مساحت اشتباهی رخ داده است. با مراجعه میدانی و محاسبه دقیق، امکان اصلاح سند وجود دارد.
ج) اشتباهات ناشی از عملیات ثبتی:
در قالب دو ماده و بند قابل بیان است : ماده ۱۴۹ قانون ثبت و بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی
ماده ۱۴۹ قانون ثبت:
«چنانچه ملکی با مساحت مشخص معامله شده ولی بعداً مشخص شود مساحت واقعی آن بیشتر است، ذینفع میتواند با سپردن بهای اضافه مساحت به صندوق ثبت، تقاضای اصلاح سند را داشته باشد، به شرط آنکه:
اضافه مساحت در محدوده سند باشد؛
تجاوزی به املاک مجاور صورت نگرفته باشد؛
توافقی در زمان معامله نسبت به این اضافه صورت نگرفته باشد.
در این شرایط اداره ثبت، پس از احراز شرایط، سند را اصلاح کرده و به مالک قبلی اخطار میدهد تا وجه تودیعی را دریافت نماید».
نکته مهم: اثبات شرایط ماده ۱۴۹ دشوار است؛ بهویژه احراز عدم تجاوز به املاک مجاور که نیازمند اندازهگیری دقیق و بررسی اسناد مجاورین است. در برخی موارد، موضوع به عنوان اشتباه در تفکیک اولیه تلقی میشود که از صلاحیت اداره ثبت خارج بوده و در صلاحیت هیات نظارت ثبت است.
د) کسر مساحت با رضایت مالک:
براساس فراز ۲ بند “ز” از بخشنامه ۳۸۷ مجموعه بخشنامههای ثبتی، در صورت رضایت مالک، کاهش مساحت سند قابل اصلاح است و بدون نیاز به تشریفات خاص انجام میپذیرد.
در مجموع، موضوع اضافه و کسر مساحت از منظر ثبتی و قانونی، امری پیچیده و نیازمند بررسی دقیق هر مورد به صورت موردی است و همکاری مؤثر با اداره ثبت، نهادهای دولتی و رعایت کامل ضوابط قانونی برای اصلاح اسناد ضروری است.
